Кипр: ВНЖ через недвижимость и база для бизнеса

Не «ВНЖ за квартиру»

По состоянию на 19 сентября 2026 года ускоренный постоянный вид на жительство для инвестора на Кипре регулируется правилом 6(2). Минимальная инвестиция составляет 300 000 евро, но покупка объекта — только один из критериев. Заявитель также подтверждает доход, происхождение капитала, отсутствие судимости, медицинское покрытие и сохранение инвестиции.

Эту программу часто называют «категорией F», хотя в официальных материалах ускоренный маршрут обозначается как Immigration Permit for Investors по правилу 6(2). Это постоянный иммиграционный статус для граждан третьих стран, а не гражданство и не универсальное разрешение на работу.

Вопросы Digital Nomad Visa и 60-дневного налогового резидентства разобраны отдельно в материале о кипрской визе цифрового кочевника. Здесь речь идет об инвестициях, компании и долгосрочном статусе. Общая информация о стране доступна в профиле Кипра.

Инвестиция от €300 000

Актуальная политика предусматривает несколько категорий инвестиций:

• Новая жилая недвижимость — дом или квартира первой продажи от девелопера на сумму не менее 300 000 евро плюс НДС.
• Иная недвижимость — коммерческие объекты, гостиничные помещения или комбинация объектов в рамках опубликованных критериев.
• Акционерный капитал кипрской компании с реальной деятельностью и физическим присутствием на Кипре.
• Паи кипрской коллективной инвестиционной организации установленного типа.

Для инвестирования в компанию требуется не только перечисление денег. Официальная политика требует физического присутствия компании в Республике и не менее пяти работников. Инвестиция должна быть реальной и подтверждаться корпоративными, банковскими и трудовыми документами.

Деньги на инвестицию должны поступать из-за рубежа на счет продавца или иной предусмотренный счет в кипрской финансовой организации. Источником может быть счет заявителя или супруга, включенного в заявление; при выполнении условий допускается и счет компании, единственными владельцами которой являются заявитель или супруг.

Для жилья инвестиционного маршрута важна первая продажа. Вторичный объект может подпадать под другую инвестиционную категорию, но нельзя автоматически применять к нему условия новой квартиры. До подписания договора следует получить подтверждение категории объекта и проверить регистрацию договора в Земельном департаменте.

Доход семьи

Помимо 300 000 евро заявитель должен подтвердить гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро. Порог увеличивается на 15 000 евро для супруга и на 10 000 евро для каждого несовершеннолетнего ребенка.

Допустимые источники зависят от выбранной инвестиционной категории. Это могут быть зарплата, пенсия, дивиденды, проценты, аренда и другие документально подтвержденные поступления. Банковская выписка с остатком не заменяет доказательства устойчивого дохода.

Заявитель ежегодно подтверждает сохранение инвестиции и наличие медицинского страхования, если семья не покрывается государственной системой GESY. Взрослые члены семьи представляют свежие справки о несудимости каждые три года согласно опубликованному обновлению программы.

Право работать

Инвестиционный постоянный ВНЖ не нужно считать свободным разрешением на местную занятость. В базовой конструкции заявитель и супруг декларируют, что не намерены работать на Кипре. При этом они могут владеть акциями кипрской компании и получать дивиденды; допустимость должности или оплачиваемой деятельности нужно проверять отдельно.

В опубликованных критериях допускается занятие директорской должности без вознаграждения в компании, в которую сделана инвестиция, при соблюдении условий программы. Но это узкое исключение не превращает статус в рабочий. Для трудового договора или операционной занятости может понадобиться отдельное разрешение.

Можно ли сдавать объект

Возможность сдачи недвижимости зависит от типа объекта, условий программы, договора с девелопером, планировочного разрешения и налоговой регистрации. Сам по себе инвестиционный ВНЖ не является лицензией на гостиничную деятельность.

Если объект приобретен как постоянное жилье семьи или с льготным НДС, сдача может повлиять на налоговый режим и соответствие заявленным условиям. До размещения объявления необходимо письменно уточнить последствия у Налогового департамента и миграционного органа. Для краткосрочной аренды могут действовать регистрационные требования туристического законодательства.

Компания Ltd

Наиболее распространенная форма бизнеса — private limited liability company, обычно с суффиксом Ltd. Для создания компании выбирают название, готовят меморандум и устав с кипрским юристом, регистрируют юридическое лицо, налоговый номер, при необходимости VAT и VIES, а затем оформляют социальное страхование работодателя.

Компания обязана вести бухгалтерский учет и сдавать предусмотренную отчетность; для юридических лиц применяются аудированные финансовые отчеты. Номинальная регистрация без реальной деятельности не решает банковских и миграционных задач: банки проверяют бенефициара, деловую модель, контрагентов, источник капитала и экономическое присутствие.

С 1 января 2026 года ставка корпоративного налога на Кипре увеличена с 12,5% до 15%. Реальная нагрузка зависит от характера дохода, расходов, распределения прибыли, VAT, правил контролируемых иностранных компаний и налогового статуса владельца. Перед переносом бизнеса нужен расчет одновременно по Кипру и стране личного налогового резидентства.

Регистрация Ltd подходит консультантам, IT-компаниям, торговым и холдинговым структурам только при наличии реальной коммерческой логики. Компания не является способом «перекрасить» личный доход или скрыть бенефициара.

Налоговое резидентство

Правило 183 дней считается по фактическому присутствию на Кипре в календарном году. Если человек находится в Республике более 183 дней, он считается кипрским налоговым резидентом по этому тесту.

Правило 60 дней работает только при одновременном выполнении всех условий: минимум 60 дней на Кипре, не более 183 дней в другой стране, отсутствие налогового резидентства иной страны, бизнес/работа/должность в кипрской компании и постоянное жилье на Кипре в собственности или аренде. Нельзя выбрать правило 60 дней только потому, что человек провел на острове два месяца.

Иммиграционный статус, налоговое резидентство физического лица и налоговое резидентство компании — разные понятия. ПМЖ инвестора не делает человека налоговым резидентом автоматически, а компания на Кипре не отменяет личные обязанности владельца в другой стране.

Гражданство

Обычная натурализация после реформы 2023 года требует 12 месяцев законного непрерывного проживания непосредственно перед подачей; отсутствие до 90 дней суммарно не прерывает этот период. До него заявитель должен накопить не менее семи лет законного проживания в предыдущие десять лет.

Также требуются хорошая репутация, греческий язык уровня B1, знание современной политической и социальной системы Республики, жилье, устойчивые средства и намерение проживать на Кипре. Для высококвалифицированных работников определенных компаний действует сокращенный накопительный срок — три или четыре года в зависимости от уровня греческого, но это отдельная трудовая категория.

Покупка недвижимости не дает гражданство автоматически и не сокращает обычный срок сама по себе. Инвестиционную программу гражданства нельзя смешивать с постоянным ВНЖ инвестора.

Банк и комплаенс

Открытие счета не гарантируется фактом регистрации компании или покупки недвижимости. Банк запрашивает паспорт, подтверждение адреса и налогового номера, структуру собственности, договоры, бизнес-план, источник средств и ожидаемые операции. Для клиента с российским гражданством возможна усиленная проверка и индивидуальные ограничения конкретного банка.

До перевода инвестиции следует получить от банка и продавца точные платежные реквизиты, назначение платежа и перечень подтверждающих документов. Нельзя переводить капитал через непроверенного посредника или смешивать деньги нескольких лиц без понятного основания.

Города и бюджет

Официальной единой таблицы стоимости жизни по Лимасолу, Пафосу и Никосии нет. Как практическая оценка, Лимасол обычно требует самого большого жилищного бюджета; Никосия подходит тем, кому важна круглогодичная деловая среда; Пафос часто выбирают ради более спокойного масштаба и побережья.

Перед выбором города сравнивайте не среднюю цену, а одинаковые объекты: площадь, год постройки, энергоэффективность, парковку и удаленность от работы. Отдельно учитывайте НДС или трансфертные сборы, юридическую проверку, коммунальные платежи, обслуживание комплекса, страховку и автомобиль.

Проверка сделки

1. Подтвердить категорию инвестиции по действующей политике 6(2).
2. Проверить право собственности, разрешения, обременения и статус первой продажи.
3. Согласовать банковский маршрут капитала и происхождение средств.
4. Рассчитать семейный порог дохода.
5. Проверить право на работу отдельно от права проживания.
6. Зарегистрировать договор в Земельном департаменте.
7. Настроить ежегодное подтверждение инвестиции и страхования.
8. Отдельно спланировать налоговое резидентство по правилу 60 или 183 дней.